租赁市场供需失衡 租户“讨价还价”空间更大【内附音频】

（吉隆坡30日讯）调查数据显示，步入后疫情时代，比起买房，国人反而更倾向租赁房屋。但与此同时，挂牌招租的房东与日俱增，我国房产租赁市场已出现严重供需失衡的现象，2020年租房需求更是按年下跌了12.6%。

换言之，如今租赁市场的话语权落在租户手中，后者拥有更大的议价能力和房东讨价还价。

大马房产资讯网站iProperty.com.my总经理西仁德拉今日在线上公布2020年租赁市场需求分析报告时指出，去年受新冠肺炎疫情冲击，国人采取保守模式，比起购置房产，反而更倾向租赁房屋。

“这带动我们iProperty.com.my平台的每月浏览次数在去年2月份一度达到1000万次。其中待租房产的浏览次数占绝大多数。”

招租数量多过求租

西仁德拉指出，虽然我国租房需求强劲，但挂牌招租的房屋数量也不断增长，以至于如今已超越了求租数量。这个供过于求的现象，导致全国房产的租赁需求下跌了12.6%。

“因此比起房东，2020年对租户更有利。目前不少新竣工的房产项目进一步加入这个本就庞大的租赁市场，房东也被迫在竞争激烈的租赁市场中降低租金，以便吸引收入稳定但人数有限的租户。”

展望今年，西仁德拉坦言，租赁市场将难以如市场预期般强劲复苏。尤其上半年，房东将持续面临租户“压租”的情况。

新山减租金求租出最严重

西仁德拉指出，针对国内数个州属，尤其柔佛新山部分房东面临30%至50%减租要求的情况指出，这样的现象相信会持续至今年。如今房东处于劣势，因此也只能放低对租金回酬的预期。

“在全马当中，柔佛州租赁需求下跌最严重，按年下跌了27.8%，对比雪州（按年跌10.3%）和吉隆坡市（按年跌7.7%）。”

西仁德拉指出，这其中最关键的原因，是因为新马边境关闭，许多赴新工作的大马人原本在柔佛新山租房，如今被迫困在新加坡。也因此导致新山租赁市场大跌。

“虽然今年租赁市场料不会有盼头。但严格来说，情况会比去年稍微好转一点，但是不会好太多。”

雪州排屋最受欢迎

西仁德拉指出，受”居家工作”趋势带动，租金低，但占地宽敞的雪州排屋最受国人欢迎。数据显示，雪州排屋去年求租率按年增长2.8%。

“步入后疫情时代，许多国人开始居家工作，因此不再追求一定要住在临近公司的城市地区。”

西仁德拉解释，因此在这个趋势的带动下，雪州郊区的排屋租赁反而十分受落。

他指出，虽然2020年雪州所有类型的住宅房产租赁需求按年下跌10.3%，但排屋求租率却增长2.8%，使该州成为我国于2020年唯一达到正增长率的州属。

“这是因为租客纷纷迁往城郊区如万宜、万挠、加影及赛城寻找宽敞住宅的缘故。许多外坡者寻求租金介于1200令吉和2000令吉之间，及面积介于1500平方尺和2500平方尺之间的双层排屋。”

其中淡江（Hulu Kelang）以按年32%的年增长率成为雪州需求率最高的出租地区。不少外坡者寻找租金低于2000令吉，及面积介于1250平方尺和1500平方尺之间的公寓。

国人借不到房贷

针对是否政府是否应该降低隔夜政策利率（OPR）来提振房市增长，西仁德拉指认为当前的1.75%利率已很低，足以支撑房市。问题只是出在贷款者，借不到贷款。

“目前银行房屋贷款被拒率仍很高，也就是说，就算利率再低，借不到贷款的人还是无法买到房子。”

而且目前租赁市场低迷，虽然1.75%的低利率减少了房东的房贷供款，但租金回酬跌幅更大，抵消了低供款的成本优势。