（八打灵再也14日讯）大马房地产发展商会（REHDA）呼吁政府建立更具动态性、数据驱动的框架，让房屋配额与管制房价机制能定期检讨，以反映实际发展成本、市场需求及买家负担能力。
REHDA研究院（REHDA Institute）主席拿督黄中立指出，政府应根据真实市场数据制定政策。
他说，大马各机构掌握大量数据，包括房屋综合管理系统（HIMS）、房屋数据转型与赋权应用（TEDUH）、国家产业资讯中心（NAPIC）、大马统计局及中央数据库，但多数数据仍各自为政，未能整合。
“要让这些资讯真正用于决策，必须把收入、房屋供应、人口结构、交通及规划等数据整合分析，而非各自独立看待。”
交叉补贴不利买家
黄中立以现行管制房价制度为例，说明缺乏数据驱动检讨机制所造成的问题。
他说，发展商被要求兴建管制房价的房屋，导致M40群体反而可能因收入超标，或（可购买的房屋更贵）负担不起，进而错失购屋机会，结果造成B40拥屋率反而超过M40。
“这是我们观察到的现象，我们认为这与政策设计有关。”
REHDA研究院的研究与教育董事马拉蒂说，管制房价不应只跟随通胀调整，而应根据实际发展成本、本地需求及买家负担能力检讨。
她举例，若一间屋子建造成本20万令吉，却被要求以10万令吉售出，中间10万令吉的缺口最终会转嫁到其他单位，导致公开市场买家、尤其是中等收入群体承担更高房价，原本60万令吉的房子甚至可能因此涨至65万令吉，超出买家的负担能力或贷款资格。
她说，这套交叉补贴制度自1980年代初实施至今，但随着建筑成本、地价及生活开销上涨，市场买家已难以持续承担额外负担。
善用AI与数码孪生
解供需失衡问题
黄中立呼吁政府，善用人工智能（AI）及数码孪生（digital twins）技术整合分析数据，以协助更有效的规划及决策。
他说，AI与数码孪生是强大工具，但前提是必须有整合且可靠的数据支撑。
“若运用得当，这些技术能在数千间房屋动工兴建前，提早发现供需失衡问题，包括到底需要多少房屋、需要哪些类型、该建在哪里，以及如何更好地衔接就业与公共服务。”
黄中立也点出，融资是购屋者一大障碍，估计参观房产项目的潜在买家中，有60%至70%即使有意愿购买，也无法获得融资批准。
他说，该机构建议政府推出阶梯式融资、信贷担保等更贴合买家实际状况与预期收入增长的融资架构，让真正有能力偿还贷款的买家，不会因为僵化的融资条件而被拒于门外。
REHDA学院于周二（14日）正式推介旗下研究报告《人人有房：共创需求导向框架》，主要研究结果将于7月29日在马来西亚国际贸易展览中心（MITEC）举行的2026年区域房屋大会上发表，该大会将与2026年东盟房地产大会同期举行。
推介礼列席者包括REHDA全国财政兼联邦直辖区（吉隆坡）主席拿督林文发、REHDA全国秘书长拿督陈汉霖、REHDA学院总营运长张协铣，以及REHDA学院信托人丹斯里张昌国、拿督黄腾亮和拿督慕达扎。
