越南人均GDP约2万 房价却飙至发达国家水平

（河内30日讯）越南经济高速发展之际，人均国内生产总值（GDP）仍低于5000美元（约2万253令吉），但主要城市的房价却已飙升至发达国家水准，严重脱离当地居民的购买力，引发当地房市泡沫化危机。

综合外媒报导，河内公寓每平方公尺已突破8000万越南盾（约1万2300令吉），房价收入比高达28:1，代表一个普庭需要“不吃不喝”连续工作28年，才买得起一间房子。

此外，胡志明市房价年涨幅已高达33%，均价已触及每平方公尺1亿1200万越南盾（约1万7240令吉）。

这场危机的根源在于“钱太多，地太少”的极端失衡。在货币端，越南国家银行（SBV）为实现7%至8%的GDP增长目标，长期维持宽松政策，基准利率降至历史低点4.5%，信贷和M2（广义货币）续狂奔式增长。

土地成本涨5倍

不过，在全球需求疲软下，这股巨额流动性未能流向制造业，反而如洪水般涌入资产市场。

更关键的是，供给端被僵化的土地制度锁死。尽管2024年《新土地法》旨在推动市场化，要求土地估值遵循“市场原则”，却导致开发商的土地取得成本瞬间翻了三至五倍。

加上史无前例的反腐运动，地方官员普遍采取消极态度，害怕因“市场定价”造成国有资产流失而遭受指控，使得成百上千个建案卡在审批环节，新房供应量出现断崖式下跌，例如拥有近千万人口的胡志明市，2024年仅供应约5000套住宅。

在成本飙升与供应紧缩的双重挤压下，开发商将目光投向高赚幅的高端市场。由于行业链转移，数以万计的外籍工程师与高管涌入，手持美元工资的他们成为高端公寓的主要买家与租客，支撑了高昂的房价。

平价房几乎灭绝

越南房市形成了明显的“双轨制市场”，新房主要为外籍人士和高收入群体建造豪宅与高级公寓，导致平价房几乎“灭绝”，进一步拉高了平均房价。

报导指出，这种疯狂的房价暴涨正在撕裂越南社会底层，造成前10%富裕家庭持有78%的房产。

尽管政府已推出限购、房价备案制等措施，但多被外资通过“代持”、房企透过“装修包”变相涨价等方式规避，而推出的社会住宅数量亦杯水车薪。

越南房市已然成为一个压力锅，其本质是货币购买力系统性地从工薪阶层向资产阶级转移，预示着经济风险的累积与社会稳定的挑战。